券商观点|小阳春复盘与展望：市场回暖，价值修复

　　    2025年3月3日，广发证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，市场回暖，价值修复。

　　报告具体内容如下：

　　小阳春后市场回暖，二手超越23年表现。根据中介数据，25年小阳春同比24年小阳春日均成交同比增长30.6%，同比23年小阳春增长0.6%，其中，广州、杭州、贵阳、青岛小阳春表现优异。最新一周中介来访量7.0万组，为近两年新高，来访转化率达5.9%，同环比均有回升，在未出台新一轮放松政策的背景下，春节后市场成交热度延续。 住宅年内累计转正，供给不足形成增长制约。新房方面，根据房管局数据，1-2月46城住宅累计网签同比转正（+3.7%），商品房口径同比下滑（-5.8%），二者差异来自24年部分城市商办集中交易。分线来看，年初以来一线、二线、三四线住宅成交同比分别+18%、-1%、+10%，一二线中，深圳、广州、上海、福州、厦门、武汉表现优异，三四线韶关、扬州、芜湖年内涨幅靠前。目前来看，新房销售暂未出现明显增长的原因之一为供给制约，10个重点城市商品住宅售推比已连续6个月超过1x（2月1.27x），前期土地成交影响企业供货能力。 土拍热度回升，溢价率抬升明显。根据中指院，25年1-2月600城住宅用地出让金2590亿元，同比增长28.8%，成交楼面均价4508元/平，同比上升39.1%，25年1月、2月溢价率分别为9.8%、12.2%，较24年（4.2%）明显提升，主要在深圳、上海、杭州、南宁、宁波、郑州、成都、长沙等城市，例如25年2月杭州上城区地块溢价率72.5%、上海虹口区地块溢价率38.2%，企业对核心地块的参与意愿明显提升。 短期库存去化周期持续下行。根据克而瑞数据，截至25年1月，37城短期库存去化周期已降至22.3个月，较24年9月的高点25.0个月下降2.7个月，其中一线、二线、三四线分别为12.8个月、22.7个月、39.4个月，一二线去化周期下降最快。

百强表现弱于市场，强信用房企走出独立行情。根据克尔瑞数据，25年2月百强房企销售额1981亿元，同比下降0.4%，剔除春节影响，25年2月成交同比下降12.8%，整体偏弱，信用9强房企走出独立行情，2月日均成交同比增长6.7%，年累计同比增长7.1%。3月是房地产传统旺季，若信心持续积累，市场或将进入基本面驱动的行情阶段。

行业整体估值水平仍处于历史低位。截至25年2月28日，SW地产板块PB水平为0.75x，按照08年以来计算0.75xPB为历史2.7%分位数。我们测算主流房企NAV水平，当前市值隐含的价格下跌预期较为悲观，若房价企稳，优质房企价值有望修复至1xNAV，具备较大修复空间（133%），若仅一线城市企稳，修复空间为40%，若24个核心城市企稳，修复空间为88%。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。

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